「不動産投資はやめとけ」の真相｜カモにされる罠と2026年最新の失敗全貌

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不動産投資の営業現場で格好の標的とされるのは、年収600万円から1,200万円程度の大手企業会社員、公務員、医師などの「高属性サラリーマン」です。彼らは真面目に働き、金融機関からの信用力（融資枠）がある一方で、日々の本業が忙しく、不動産取引や税務に関する詳細なリサーチを行う時間を確保できません。販売業者はその隙を突き、「あなたの信用力を使えば、自己資金ゼロで資産が持てます」と巧みにアプローチを仕掛けてきます。

そこで多用される殺し文句が「給与所得との損益通算による節税」です。しかし、この節税対策の嘘と実態を冷静に検証しなければなりません。不動産投資で所得税や住民税が還付されるのは、帳簿上で「不動産所得が赤字」になっているからに過ぎません。初年度は登録免許税や不動産取得税などの諸経費がかさむため大きな赤字を作れますが、2年目以降に経費計上できる額は急速に減少します。

物件の建物部分の減価償却が進むと、経費として差し引ける枠が減り、帳簿上の赤字幅は縮小します。その結果、数年も経てば「節税効果はほとんど消滅したのに、ローンの元本返済と毎月の手出し赤字だけが残る」という悲惨な状態に直面します。税金を数万円取り戻すために、年間数十万円の実質的な現金を失い続ける行為は、本末転倒というほかありません。