大津市の中古マンションはなぜ高騰？2026年の相場と失敗しない狙い目物件

大津市の中古マンションはなぜ高騰？2026年の相場と失敗しない狙い目物件の真相や最新動向に迫る! わかりやすい言葉でまとめました。

市場の活況に流され、事前の検証を怠った結果として起こる大津市の中古マンション購入の失敗事例を検証すると、共通する典型的なパターンが存在します。

1. 「人気学区神話」を過信したリサーチ不足

滋賀県内でも屈指の進学校である膳所高校を頂点に、大津市中心部は平野小学校や打出中学校など大津市の中古マンションで学区が人気のエリアにファミリー需要が集中します。しかし、学区境ギリギリの立地では通学指定校が希望と異なっていたり、生徒数急増に伴うプレハブ校舎対応や放課後児童クラブ（学童保育）の受入上限に直面するケースが見られます。「駅名や住所名だけで指定学区を思い込まない」ことが鉄則です。

2. タワー物件・リゾート仕様物件の修繕積立金トラップ

2000年代前後に建設された大規模マンションやタワーマンションの中には、当初の修繕積立金設定が低すぎたツケが回り、大規模修繕を前に月額積立金が急激に3万〜5万円超へと跳ね上がっている物件が散見されます。物件本体価格が手頃に見えても、管理費と修繕積立金の合計額が住宅ローン返済を圧迫する構造になっていないか、重要事項調査報告書での事前確認が欠かせません。

3. 不動産売買の諸費用・仲介手数料の見落とし

物件価格が高騰している現在、大津市の不動産売買における仲介手数料（「物件価格の3％＋6万円＋消費税」）や登記費用、固定資産税清算金などの諸経費は、4,000万円の物件であれば諸費用だけで250万〜350万円程度必要になります。リノベーション費用との総予算配分を綿密に組まなければ、自己資金不足で内装グレードを削る事態に追い込まれます。