フラット35はやめたほうがいい？2026年金利動向と後悔した人の真相

フラット35はやめたほうがいい？2026年金利動向と後悔した人の真相について押さえておきたい 理由を分かりやすい構成で解説いたします。

住宅ローン選びの現場で、なぜここまで「フラット35はやめたほうがいい」という厳しい言説が飛び交うのか。金融機関関係者や不動産仲介の現場を取材すると、契約者が直面するフラット35のデメリットと落とし穴として、共通する5つの構造的要因が浮かび上がってきます。

第1の要因は、圧倒的な「目先の返済額の差」です。低金利競争が続く民間の変動金利と比較した場合、全期間固定であるフラット35はどうしても金利設定が高めになります。毎月の手取り収入から差し引かれる金額に明確な開きが生じるため、購入直後から家計への圧迫感を抱き、「金利安心料にしては高すぎたのではないか」と疑心暗鬼に陥るケースが後を絶ちません。

第2の要因は、フラット35の融資事務手数料が高いという初期費用の問題です。多くの取り扱い金融機関（窓口となるモーゲージバンクや銀行）では、借入額に対して2.2%（税込）の手数料を設定しています。借入額が4,000万円であれば、手数料だけで88万円もの現金が吹き飛ぶ計算です。これに加え、印紙代や登記費用が上乗せされるため、手元資金を温存したい購入者にとって重い足枷となります。

第3に、フラット35の団信費用が別途あるいは実質的な負担増と感じられる点が挙げられます。現在の制度では「新機構団信」として金利（基本金利）に団信費用が含まれる設計が標準ですが、健康上の理由等で団信に入らない場合は金利が0.2%引き下げられる仕組みです。しかし、がん保障や3大疾病保障といった手厚い特約を付加しようとすると金利が0.24%〜0.4%ほど上乗せされ、民間のネット銀行が無償または低コストで付帯させている手厚い疾病特約と比較して割高感が際立ちます。

第4のハードルが、住宅金融支援機構が定める厳格な「技術基準」です。フラット35を利用するには、購入予定の住宅が機構の定める断熱性や耐震性、床面積の基準をクリアしていることを証明する「適合証明書」を取得しなければなりません。この証明書の発行には数万円から10万円前後の検査費用がかかる上、中古マンションや築古戸建てでは基準を満たせず、土壇場でローンが組めなくなるというトラブルが頻発しています。

第5に、一度組んだ後の「出口戦略の難しさ」です。後述するように、金利情勢を見極めて他行へ借り換えようとしても、再度の諸費用負担や担保評価の壁が立ちはだかり、身動きが取れなくなる心理的拘束感を生み出しています。