築30年マンションは買っていい？寿命と修繕費の真相【2026】

築30年マンションは買っていい？寿命と修繕費の真相【2026】についての真相をお届けします。

「あと何年住めるのか」という疑問に対し、建築工学的な見地から結論を言えば、鉄筋コンクリート（RC）造の物理的寿命は適正な維持管理があれば60年から100年超に達します。国土交通省の報告書『RC造期間建物の寿命に関する研究』においても、コンクリートの中性化対策と適切な防水補修を行っていれば、半世紀以上が経過しても耐震性能が著しく劣化することはないと実証されています。

とりわけ築30年を迎えた物件（1996年前後竣工）において決定的に有利なのは、すべての物件が1981年6月以降の「新耐震基準」で設計・建築されている点です。震度6強から7クラスの大規模地震でも倒壊・崩壊しない耐震性能が法的に義務付けられており、阪神・淡路大震災（1995年）の被害検証を経た強固な施工水準が反映されています。

しかし、建物の物理的寿命と「住まいとしての寿命」は同義ではありません。真のハードルとなるのが、将来的なマンションの建て替え問題です。国内でこれまで実際に建て替えが実現した民間マンションは、全国で累計300件前後と極めて稀です。建て替えを決議するには区分所有法に基づく区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要であり、建築費が高騰する2026年現在の経済情勢下では、億単位の自己資金を払ってまで建て替えに合意できる管理組合はごく一部に限られます。つまり、築30年マンションを購入する場合、「建て替えを期待する」のではなく「修繕を重ねて築70〜80年まで持たせる」という長期目線が必須となります。