知らずに住むと危険？ルームロンダリングの巧妙な手口と事故物件の見分け方

知らずに住むと危険？ルームロンダリングの巧妙な手口と事故物件の見分け方について徹底解説いたします。専門家の見解をご覧ください。

かつて事故物件の告知義務には法的な統一基準がなく、業界内の慣習や個別の不動産業者の裁量に委ねられていました。この不透明さを解消するため、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定・運用しています。

この心理的瑕疵ガイドラインにおいて、賃貸物件における告知義務の基本的な目安は「事故や事案の発生から概ね3年」と明記されました。他殺、自殺、特殊清掃を伴う孤立死・事故死が発生した場合、発生から3年間は次の借主に対して重要事項説明等で事実を告げる義務があります。これが一般に国土交通省の告知義務3年基準と呼ばれるものです。

しかし、ここで最大の誤解が生じています。「3年経てば無条件で告知不要」「1人入居者を挟めばリセットされる」という言説は、法的に誤りです。心理的瑕疵物件の判例では、凄惨な殺人事件や世間の注目を集めた凶悪事件の場合、10年〜20年近く経過していても心理的瑕疵の存在が認められ、業者側の説明義務違反が認定された事例が存在します。形式的に1人住まわせたからといって、人の死に関する心理的嫌悪感が社会通念上消滅したとはみなされません。