共益費と管理費の違いとは？法律上の真相と損しない物件選びの全知識

共益費と管理費の違いとは？法律上の真相と損しない物件選びの全知識に関する質問を分かりやすくまとめました。最新データをご覧ください。

部屋探しをしていると、「家賃8万円・共益費0円（込み）」の部屋と、「家賃7万2,000円・共益費8,000円（別出し）」という、毎月の支払総額がまったく同一の物件に遭遇します。読者の多くが悩む家賃共益費込みどっちが得かという命題ですが、結論から言えば、契約条件が同じであれば「共益費別出し」のほうが圧倒的に得になります。

最大の理由は、契約時の賃貸契約初期費用詳細まとめに直結する算出ルールにあります。賃貸借契約における敷金礼金管理費計算では、特約に明記されていない限り、敷金1ヶ月分・礼金1ヶ月分の計算根拠となるのは「賃料（基本家賃）」です。毎月の支払額が同じ8万円でも、次のような金額差が生じます。

「家賃8万円（共益費込）」の場合、敷金1ヶ月（8万円）＋礼金1ヶ月（8万円）で合計16万円がかかります。一方で「家賃7万2,000円＋共益費8,000円」の場合、敷金1ヶ月（7万2,000円）＋礼金1ヶ月（7万2,000円）となり、合計14万4,000円で済みます。初期費用だけで1万6,000円の節約になる計算です。

さらに見逃せないのが不動産会社に支払う仲介手数料です。宅地建物取引業法第46条に基づく建設省告示により、仲介手数料管理費含まれるかという点については明確に「含まれない（賃料のみが対象）」と定められています。つまり、家賃ベースが低い「共益費別出し物件」のほうが、仲介手数料の上限額も自動的に低く抑えられます。2年ごとの更新料も基本賃料をベースにすることが通例であるため、長期入居するほど別出し物件の金銭的メリットは膨らみます。

それにもかかわらず、なぜオーナー側がわざわざ家賃と共益費を切り離して提示するのかといえば、大手ポータルサイトの検索ロジックが深く関わっています。「家賃7万円以下」などの上限条件で部屋を絞り込む際、ポータルサイトの初期設定では管理費を含まない「賃料本体」でフィルタリングされる仕様が多いためです。家賃を意図的に下げて管理費を上乗せすることで、検索結果の上位に引っ掛けやすくするという貸主側のマーケティング戦術が存在しています。