他人の土地が自分の物に？民法162条の取得時効と防衛策を徹底解説

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都市部の住宅地や地方の農地において、最も頻繁に取得時効が争われるのが「境界線のズレと構造物の越境」です。親の代から設置されていたブロック塀や車庫、建物の基礎が隣の敷地に数十センチ入り込んでいたという事態は珍しくありません。

土地家屋調査士や弁護士が扱う現場相談では、「実家の建て替えに伴い測量したところ、隣家の物置が敷地に1メートル越境していた。相手に撤去を求めたら『20年以上前からこの状態だから時効取得した』と主張された」というケースが頻発しています。

最高裁判例が示す「自主占有」と「他主占有」の決定的な境界線

取得時効の成立において最大の争点となるのが、「自主占有（所有の意思を持った占有）」と「他主占有（他人の所有権を認めた上での占有）」の峻別です。

最高裁判所の判例（最判昭45・6・18など）によれば、所有の意思があるかどうかは、占有者の内心の動機ではなく、「権原の性質（占有を始めた客観的な理由）」または「外形的・客観的な事実」によって判断されます。

• 自主占有と認められる例：土地の売買や贈与を受けて自分のものとして占有を開始した場合、境界を誤認して自分の敷地として塀を建てて利用していた場合。
• 他主占有と判断される例：借地権者や賃借人として土地を借りている場合、親族から「無償で使っていい」と言われて借りている（使用貸借）場合。

「アパートや借地に30年間家賃を払って住み続けたから、自分の土地になる」ということは絶対にあり得ません。賃料を払っている事実そのものが「他人の土地であることを認めている客観的証拠（他主占有）」となるため、どれほど歳月が経過しても民法162条による時効取得は成立しません。